EstateGuru Review: investeren in vastgoed

EstateGuru Review: onroerend goed crowdfunding

Bijgewerkt op

Vastgoed, of onroerend goed, is al jaren een sector waar veel geïnvesteerd wordt. En waar het vroeger slechts weggelegd was voor mensen met heel veel geld, kan de kleine investeerder tegenwoordig ook z’n lol op. Doormiddel van crowdfunding kun je bij EstateGuru al vanaf €50 investeren in vastgoed projecten.

Inhoud

    Wat is EstateGuru?

    EstateGuru is een bedrijf uit Estland, opgericht in 2013 en gestart in 2014. Ze verbinden via hun crowdfunding platform, investeerders en projectontwikkelaars aan elkaar. Het hoofdkantoor is gevestigd in Tallinn, Estland. En ze hebben inmiddels ook vestigingen in Letland, Litouwen en Groot-Brittannië.

    Het EstateGuru team van meer dan 40 mensen, zit verspreid over 6 landen en ze voorzien inmiddels in projecten in meer dan 8 landen. De meerderheid van de vastgoed projecten zit nog altijd in de Baltische staten. Maar ze groeien snel.

    Sinds hun oprichting hebben al meer dan 50.000 investeerders uit 100 landen hun weg gevonden naar het platform. Samen hebben ze in een korte tijd al meer dan 200 miljoen euro in zo’n 1.500 projecten geïnvesteerd.

    Wanneer je bij EstateGuru in een project investeert, doe je dit gemiddeld samen met zo’n 500 anderen. Per project.

    Crowdfunding projecten gedekt door onderpand

    EstateGuru projecten

    In tegenstelling tot veel andere crowdfunding platformen, zijn alle projectleningen bij EstateGuru gedekt door hypotheken met onroerend goed als onderpand.

    Dat betekent dat wanneer de ontwikkelaar niet aan zijn betaalverplichting voor de lening kan voldoen, dat EstateGuru het onderpand kan liquideren om zo verliezen te beperken.

    Inmiddels beheert EstateGuru al meer dan 200 miljoen euro aan onderpand, waartegen leningen zijn gefinancierd.

    Lees ook
    👉🏻 Crowdfunding: alles wat je erover wilt weten

    Loan-to-Value ratio (LTV)

    Om het risico te beperken en inzichtelijk te maken, werkt EstateGuru met een zogeheten Loan-to-Value ratio. Voor elke lening dient de aanvrager onderpand beschikbaar te stellen. De aanvrager van de lening dient altijd meer onderpand beschikbaar te stellen dan de waarde van de lening.

    De ontwikkelaar die een lening via het platform via crowdfunding wil laten financieren, zal dus niet meer kunnen lenen dan de waarde van het onderpand. Elk project dat je op de EstateGuru website vindt, heeft duidelijk zichtbaar wat de Loan-to-Value ratio van de lening is.

    Verschillende type leningen

    Wanneer je begint met investeren op EstateGuru, kom je verschillende type leningen tegen.

    Development Loans

    Een development loan is een lening die wordt gebruikt om het planningsproces van de ontwikkeling of de ontwikkeling / bouw van het pand zelf te financieren.

    Bridge Loans

    Een bridge loan (overbruggingslening) is een kortlopende lening die wordt gebruikt om aan huidige verplichtingen te voldoen alvorens een permanente financieringsoptie te verkrijgen, de waarde van het vastgoed te verhogen of het vastgoedproject te verkopen.

    Business Loans

    Een business loan is een lening die wordt gebruikt om kapitaal aan te trekken ter ondersteuning van de dagelijkse activiteiten van een bedrijf, bedrijfsuitbreiding, aanschaf van apparatuur/ goederen of ter dekking van lopende verplichtingen (belastingen, enz.).

    Altijd gedekt door onderpand

    Ongeacht het type, zijn alle leningen van EstateGuru gedekt door onderpand in de vorm van een hypotheek.

    Rendement van gemiddeld 11%

    Mijn portfolio bij EstateGuru
    Mijn portfolio bij EstateGuru

    Ik investeer nu ruim een jaar bij EstateGuru en heb tot nu toe altijd een gemiddeld jaarlijks rendement van zo’n 11% weten te behalen. Inclusief bonussen, die ik voornamelijk in het begin heb gekregen, staat mijn rendement nu op 12%.

    De meeste projecten die op EstateGuru beschikbaar komen, hebben een beoogd rendement van 10-12%. Soms vind je er nog wel eens eentje van 8% of 13%, maar gemiddeld genomen kun je rekenen op zo’n 11% rendement op jaarbasis.

    Zo werkt investeren bij EstateGuru

    EstateGuru Primary Market

    Investeren in dit soort crowdfunding doe je natuurlijk niet voor de korte termijn. En het advies is om alleen met geld te investeren dat je een tijdje kunt missen.

    Primary Market

    Investeren doe je via de zogeheten primary market. Dit is waar alle nieuwe projecten gepresenteerd worden en vind je doorgaans elke week nieuwe leningen waarin jij kunt investeren.

    De minimale looptijd van een project bij EstateGuru is 12 maanden. Maar er zijn komen ook steeds meer projecten bij die langer dan een jaar duren. Ik zie de laatste tijd voornamelijk veel looptijden van 18 maanden.

    Dat betekent dat je er in principe gewoon aan vast zit, zo lang als de looptijd duurt. Maar stel nou dat je in verschillende projecten geïnvesteerd hebt en je hebt geld nodig? Of je wilt om andere redenen van een project af en jouw het geld terug krijgen.

    Secondary Market

    EstateGuru werkt op het moment aan een secondary market. Hier komen geen nieuwe leningen op te staan, maar is bedoeld om bestaande leningen in projecten te kunnen verkopen en aankopen. Zie het als een marktplaats waar investeerders onderling projecten kunnen overnemen.

    Nu vraag je je misschien af: waarom zou iemand een lening op een secondary market willen kopen? Wanneer iemand tussentijds een investering van de hand wil doen, zal er interesse van andere investeerders zijn om deze over te nemen.

    Maar dan wel met een korting. Door een investering over te nemen van iemand die er snel vanaf wil, kun je hierdoor snel een paar procenten extra rendement pakken.

    Auto Invest

    EstateGuru Auto Invest

    Een van de dingen die ik graag zie in een platform is een functie om automatisch te blijven herinvesteren. Zodra leningen terugbetaald worden, staat dat geld in jouw account niets te doen. Hierdoor zul je jouw account doorgaans in de gaten moeten houden, om te zorgen dat je geen cash drag krijgt (geld dat stil staat).

    De auto invest functie instellen

    Bij EstateGuru kun je al jouw investeringen laten doen door het instellen van de Auto Invest functie. Je kiest hier:

    • Amount for one loan: wat je maximaal per project wilt investeren (ik heb dit op €50 staan)
    • Period: kies de maximale looptijd van projecten waarin jij wilt investeren (bij mij staat dit op “up to 24 months”)
    • Type: hier kies je het type afbetaling van de lening (bij mij staat deze op “all loans”)
    • LTV: de maximale ratio van onderpand versus het bedrag van de lening (bij mij op “up to 65%”)

    Wanneer je jouw settings voor de Auto Invest in hebt gesteld, laat de website eronder zien in hoeveel leningen het verwacht te kunnen investeren met jouw settings. Mocht je hier te weinig leningen zien, dan kan het wijs zijn om iets minder strikte instellingen te kiezen.

    EstateGuru Auto Invest

    Ook kun je aangeven in de instellingen of je altijd een bedrag gereserveerd wilt houden. Stel bijvoorbeeld dat je komende maanden graag 100 euro uit het platform zou willen halen. Dan zorgt de Auto Invest ervoor dat er alleen in nieuwe projecten geinvesteerd wordt, wanneer je meer dan 100 euro cash in je account hebt staan. Er staat in dat geval altijd 100 euro beschikbaar voor opname (of handmatige investering).

    Mijn instellingen voor de EstateGuru Auto Invest functie

    Basic & Advanced

    Een redelijk beperkte Auto Invest functionaliteit, maar dat ligt niet aan EstateGuru zelf, maar aan mijn eigen instellingen. Door mijn instellingen, heb ik alleen toegang tot de Basic settings.

    EstateGuru Auto Invest Advanced settings

    Wanneer je ervoor kiest om €250 of meer in elk afzonderlijk project te willen investeren, dan krijg je meer mogelijkheden te zien in de Advanced Auto Invest settings.

    Ik heb dit op €50 staan, wat het minimum is. Toch doet het z’n werk en ben ik er prima tevreden mee zo. Zodra ik geen geld meer in mijn account hebt staan, gaat de Auto Invest op pauze. Stort ik vervolgens weer geld of wordt een lening terugbetaald, dan gaat de Auto Invest weer voor mij aan de slag.

    Zodoende staat er weinig geld niets te doen en blijf ik geïnvesteerd.

    Risico’s

    Alle projecten die op de website van EstateGuru komen, zijn allereerst door een proces van strenge controles gegaan. Door deze strikte risicoanalyse keurt EstateGuru slechts ongeveer 10% van alle kredietaanvragen goed.

    Hierdoor wordt al een groot deel van jouw eigen risico-analyse en onderzoek door EstateGuru uit handen genomen. Maar toch dien je altijd zelf goed onderzoek te doen, voordat je ergens in investeert.

    Want een rendement van gemiddeld 11% klinkt waarschijnlijk als muziek in de oren. Maar ook investeren bij EstateGuru kent de nodige risico’s.

    Het risico bij EstateGuru verdeel ik onder in:

    1. Platform-risico: EstateGuru is een bedrijf en bedrijven kunnen failliet gaan. Ook al bestaan ze langer dan veel andere platformen in de crowdfunding sector, toch hou ik er rekening mee dat EstateGuru nog geen echte financiële crisis heeft meegemaakt.
    2. Lener/Krediet risico: ontwikkelaars die een lening bij EstateGuru laten financieren, lopen altijd het risico dat ze hun financiële verplichtingen niet kunnen nakomen en dus hun lening niet terugbetalen. EstateGuru zelf zegt dat gemiddeld 2,4% van de leningen niet terugbetaald wordt. Maar doordat de leningen zeer kredietwaardig zijn, is er nog geen kapitaalverlies geleden.
    3. Liquiditeit-risico: Omdat je investeert in projecten die minimaal 12 maanden looptijd hebben, kun je doorgaans niet tussentijds over jouw geld beschikken. Mogelijk kun je vroegtijdig toch jouw investeringen op de secondary market verkopen, maar dit is geen garantie. Houd er dus rekening mee dat je jouw geld minimaal een jaar moet missen.

    Deze risico’s dien je goed in overweging te nemen en jezelf zo goed mogelijk tegen in te dekken. 

    Crowdfunding is risicovol investeren

    Er zijn recentelijk problemen geweest bij diverse crowdfunding platformen, waarbij het nog maar de vraag is of investeerders (een deel van) hun geld terug zullen zien. Ook kunnen veel bedrijven in de problemen komen, zodra er een globale crisis uitbreekt.

    Zelf heb ik nog geen probleem gehad met EstateGuru. En ik ben over hen ook wel iets zekerder dan andere platformen. En dat komt met name, omdat het hier gaat om leningen met een onderpand.

    Onderpand biedt enige bescherming

    Als het dan toch misgaat, financiert dat onderpand een groot deel van de nog terug te betalen lening. Zelfs als de waarde van dat onderpand zou dalen.

    Wel hou ik er bij crowdfunding altijd rekening mee dat het mogelijk is dat eigenaren of het management team streken kan uithalen die niet goed zijn voor hun investeerders. Of dat bij EstateGuru zo is? Voorlopig niet. So far, so good.

    Crowdfunding campagne op Seedrs

    Onlangs heeft EstateGuru z’n eigen crowdfunding campagne gehouden. Hierbij konden mensen investeren in het bedrijf zelf en hierdoor deels eigenaar worden.

    EstateGuru zocht zo’n €350.000 aan investering, maar uiteindelijk werd dit bedrag makkelijk gehaald en heeft EstateGuru via meer dan 1.000 investeerders samen bijna 1 miljoen aan financiering binnengehaald. Dit zet de waardering (valuation) van het bedrijf op 28 miljoen euro.

    De inschrijving is nu gesloten, maar wellicht dat dit niet de laatste crowdfunding campagne op Seedrs is voor EstateGuru.

    Waarom ik investeer bij EstateGuru

    Waarom ik investeer bij EstateGuru

    Op het moment investeer ik in iets meer dan 10 crowdfunding platformen. En binnen dit portfolio ben ik altijd op zoek naar diversificatie. Zoveel mogelijk spreiding om de risico’s, waar mogelijk, te beperken.

    EstateGuru is een van de vier onroerend goed platformen waar ik in investeer. De anderen zijn: Housers, EvoEstate en Rendity. En onroerend goed is tot nu toe veiliger gebleken dan platformen die slechts investeren in consumentenleningen of bedrijfsleningen. Met name wanneer de leningen gedekt zijn door het onderpand, wat een hogere waarde vertegenwoordigd dan de lening zelf.

    Ik heb nog geen enkel probleem gehad met EstateGuru. Zelfs niet toen de hele ellende in maart van die jaar losbarstte en veel platformen problemen ondervonden. Ook krijg ik keurig mijn investeringen terugbetaald, doet de auto invest zijn werk en komen er vaak genoeg nieuwe projecten bij.

    Als ik toch iets te wensen zou hebben, dan zou het zijn dat EstateGuru naar meer landen uit zou breiden dan nu het geval is. Projecten buiten de Baltische staten zijn er wel, maar nog ver in de minderheid.

    Op dit moment heb ik zo’n €1.200 in het platform zitten en wil dit het komende jaar maximaal gaan uitbreiden naar €1.500. Dat is voor zo’n beetje al mijn crowdfunding, het maximum per platform (met uitzondering van Mintos).

    Beginnen met investeren bij EstateGuru

    Heb je interesse om EstateGuru toe te voegen aan jouw crowdfund-portfolio? Zo begin je:

    1. Meld je aan op de website
    2. Vul je gegevens in en voltooi de aanmelding
    3. Zodra jouw account bevestigd is, kun je geld overmaken naar jouw account via “Add Funds”
    4. Overmaken gaat via bankoverschrijving en wordt duidelijk uitgelegd
    5. Zodra het geld binnen is kun je jouw eerste investering doen in een lopend project
    Bonus & Cashbacks
    Diverse platformen bieden nieuwe investeerders doorgaans een welkomstbonus aan. Kijk hiervoor even op de Bonus & Cashback pagina.

    Disclaimer: Investeren brengt risico’s met zich mee! Alle informatie op deze website betreft mijn persoonlijke ervaringen en hersenspinsels. Dit is niet bedoeld als financieel advies. Doe altijd zelf goed onderzoek voordat je ergens instapt. Bij twijfel, raadpleeg een financieel adviseur. Deze website bevat referral-links. Schrijf je je ergens in via mijn link, dan krijg ik in sommige gevallen een kleine vergoeding.

    EstateGuru

    9

    Rente

    9.0/10

    Opnemen & Storten

    9.0/10

    Design & Gebruik

    9.0/10

    Plus

    • Al meer dan €200 miljoen aan financiering
    • Auto Invest functie
    • Leningen garant gesteld door onderpand

    Min

    • Looptijd minimaal een jaar
    • Nog geen financiële crisis meegemaakt
    • Auto Invest beperkt voor minimale investeringen

    1 Reactie

    1. 30 juni 2020 / 17:35

      Hmmm interessant deze. Ik ben aan het kijken naar nieuwe investeringen en dit zou een optie kunnen zijn. Ik wil het iets meer spreiden. Maar aan de andere kant misschien ook wel investeren in bijvoorbeeld een garagebox kopen en dan verhuren. Ik moet nog even uitzoeken wat goed is. Maar starten met bijvoorbeeld een paar honderd euro moet wel kunnen. Ik neem het mee voor mijn Q3 doelen 🙂

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *